Ihr Recht beim Immobilienkauf
Was Käufer und Verkäufer wissen sollten: Versteckte Mängel, der Notarvertrag und die Haftungsfrage. Eine kleine Orientierungshilfe.
Hinweis: Die folgenden Informationen stellen keine verbindliche Rechtsberatung dar, sondern dienen lediglich der allgemeinen Orientierung aus Maklersicht.
"Gekauft wie gesehen"s – Was bedeutet der Gewährleistungsausschluss?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird im notariellen Kaufvertrag fast immer ein Haftungsausschluss (Gewährleistungsausschluss) vereinbart. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht für altersbedingte Mängel haftet, die nach Abschluss des Kaufvertrages auftreten. Die Devise lautet daher: Augen auf bei der Besichtigung!
Wann haftet der Verkäufer dennoch? (Arglistige Täuschung)
Der Gewährleistungsausschluss hat Grenzen. Er greift nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer einen wesentlichen Mangel arglistig (also absichtlich) verschwiegen hat. Das betrifft Umstände, von denen der Verkäufer wusste (oder dringend hätte wissen müssen), dass sie für die Kaufentscheidung relevant sind – beispielsweise:
- Ein bekannter, wiederkehrender Feuchtigkeitsschaden im Keller
- Eine fehlende Baugenehmigung für einen Anbau
- Versteckter Schwamm- oder Schimmelbefall
Kann der Käufer arglistige Täuschung nachweisen, können Schadensersatzansprüche oder sogar die Rückabwicklung des Vertrages die Folge sein.
Die Rolle des Notars
Der Notar ist in Deutschland für die rechtliche Begleitung und Beurkundung des Immobilienkaufs zwingend geboten. Er agiert als neutraler Amtsträger. Es ist nicht seine Aufgabe, den Kaufpreis auf Angemessenheit zu prüfen, oder das Gebäude auf Baumängel hin zu inspizieren. Seine Rolle ist es, sicherzustellen, dass Geld und Eigentum zug-um-zug rechtssicher den Besitzer wechseln.
Das 14-tägige Widerrufsrecht
Handelt der Verkäufer als Unternehmer (z. B. Bauträger) und der Käufer als Verbraucher, muss der Notar den Vertragsentwurf zwingend 14 Tage vor dem anvisierten Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Bei Privat-an-Privat-Verkäufen gibt es keine gesetzliche 14-Tage-Frist, allerdings empfehlen wir auch hier ausreichend Vorlaufzeit zur Vertragsprüfung.